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二手房买卖中的法律风险及防范
发布时间:2017-8-15 浏览次数: 4314

近年来,随着国家房地产政策的不断调整,二手房买卖交易随之增多,房产交易纠纷也随之涌现。由于房产纠纷涉及的法律问题除了一般买卖合同问题,还涉及到房屋产权情况、抵押贷款情况等政策性问题。二手房交易的复杂性再加上当事人相关法律知识的缺乏、防范意识的不足,导致房屋买卖中的法律风险加大。为了防范购房风险的发生,保障交易顺利进行,笔者根据近几年二手房买卖中出现的一些纠纷,就各种二手房买卖中的法律风险及防范加以浅析,以供借鉴。

一、关于共有房屋的买卖

共有是指两个或者两个以上的人对同一项财产共同享有所有权。依据我国法律的相关规定,共有人擅自处分共有财产的,其处分行为无效。因此,在购买由多人共有的房屋时,若只和部分共有人签订房屋买卖合同,则存在所签合同无效的风险。

一般情况下,房屋共有的,在房产管理部门的登记信息中应有显示,但在某些情形下,如夫妻关系存续期间取得的房产,在房产登记信息上只显示夫或妻一方的名字,但依据我国法律规定,虽然在房产登记信息中未显示共有,但在法律上应属于共有财产。夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。一方未经另一方同意,擅自处理共同财产的属于无权处分行为。因此,当事人在购买房屋前,应先到房产管理部门查询房屋权属登记情况,以核实卖房人与档案中信息记载是否一致。并需核实卖房人的婚姻登记情况,如已婚,则要比对结婚登记时间和房屋取得时间,如果结婚登记早于房屋取得的时间,则属于夫妻共同财产;如离婚,则还要比对离婚登记时间和房屋取得时间,如果离婚登记迟于房屋取得时间,则还要核实离婚时对于所涉房屋的分割情况。如经核实,发现所涉房屋存在其他共有人,应和所有共有人签订合同。

二、关于租赁房屋的买卖

在二手房买卖过程中,不少二手房是处于租赁状态的,依据我国法律的相关规定,出卖出租房屋的,承租人在同等条件下享有优先购买权,因此,当承租人主张优先购买权时,就会存在所签合同无效的法律风险。而且,“买卖不破租赁”,如果所购房屋系处于在租状态,则须租赁期满后方可实际占有所购房屋。

在这种情形下,为了避免以后交房发生纠纷,买房人在购房时要认真核查租赁合同期限、主体等信息,要求承租人出具放弃优先购买权的声明书等材料。

三、关于抵押房屋的买卖

在二手房买卖合同履行过程中,经常会有交易房屋存在抵押的情况。依据我国法律的相关规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,因此,如果未经抵押权人同意或未能首先解除抵押,则需承担相应的风险。

一般情况下,房屋设定抵押的,在房产管理部门的登记信息中应由显示。在签订二手房买卖合同前,应首先去房产管理部门查询所涉房屋的登记信息,如果存在抵押情形,首先要解除抵押,此时购房者要明白,如果在解除抵押的过程中卖房人因各种原因不能解押,都将直接影响下一步合同的履行。因此,在购买房屋中要谨慎购买抵押房屋。如要购买抵押房,一定要妥善签订合同,督促卖房人解押,防范意外情况发生。

四、关于经济适用房的买卖

经济适用住房是指已经列入国家计划,由政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造,以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。经济适用住房的价格按建设成本确定,是具有社会保障性质的商品住宅。

依据《经济适用住房管理办法》第三十条的规定,经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。

实践中,如果所购房屋属于经济适用房,则须核实出卖人是否已住满5年。若未住满,依法应由政府回购;若已住满5年,出卖人则须按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,取得完全产权,这种情况下才能进入市场销售,因此,对于经济适用房应谨慎购买。

五、关于房改房的买卖

房改房是国家对职工工资中未含住房消费资金的一种补偿房,其价格是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定,以标准价或成本价出售。根据国家相关政策,房改房的销售对象是有限制的,购买房改房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工,出售给职工的公有住房,一般要在住用若干年以后才可出售。实践中,如果所购二手房属于房改房,则可能承担买卖合同无效的风险。因此,在签订二手房买卖合同前,应首先去房产管理部门查询所涉房屋的登记信息,如果所涉房屋属于房改房,还需核实是否已达可出售年限,若未达年限,则不宜购买。

六、关于小产权房的买卖

小产权房,是指未缴纳土地出让金在农民集体土地上建设的房屋。按照国家的相关要求,“小产权房”不得确权发证。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。所以,法律法规对商品房的相关规定和制度对于小产权房是不适用的,人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件,购房人的权益很难得到维护。因此,作为城镇居民不宜购买小产权房。

综上所述,为了防范购买二手房时所可能存在的法律风险,建议购房时应注意以下几点:

第一,准确掌握房屋信息。

购房时除核验房产证原件外,还需到房产管理部门查询所购房屋的登记信息,核对房屋的权属性质、所载产权人与出售人身份证是否一致、是否存在抵押登记、是否为出售人单独所有。其次,需要核实出售人婚姻状况,房屋是否属于出售人夫妻共同财产等。再次,还需看房子里的实际居住情况,是出售人自住还是出租等

第二,妥善签订购房合同。

签订购房合同可以自行签订,也可以通过中介公司签订。要认真审查三个方面:一是交易流程。交易流程要简明扼要,没有歧义。涉及付款、贷款、过户、腾房等情况,要约定明确,安排合理。二是时间节点。视实际情况对交易过程中的时间进行合理规划,对时间节点要约定在合同上,避免推诿扯皮,分不清责任。三是违约责任。没有违约责任就没有履行保障,要尽量约定每种履约行为的违约责任,防止责任不清,发生纠纷无法维护自身合法权益。

第三,注意证据的固定留存。

二手房买卖因涉及到诸多环节,耗时较长,在交易的各个环节,购房者都应当注意保留相关文件及证据,比如对房款的转账记录等。在卖方不履行合同或者口头表示无法按照约定期限履行合同时,要保留沟通证据,必要时可以诉至法院。对双方在实际履行过程中达成的新的约定,要及时作为补充协议附在买卖合同之后,将口头合意落到纸面上,以防在产生纠纷后无法查实。

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